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REITs（Real Estate Investment Trusts）全称是“不动产投资信托基金”，区别于普通公募基金的底层资产为股票、债券，REITs的募集资金则集中投向于不动产领域（如基础设施、工业地产、酒店商场等）。作为一种不动产证券化的工具，REITs可以向特定领域供应货币、从而发挥盘活地产、提振经济的作用，因此大部分国家的REITs制度往往诞生于经济危机或低迷时期。

国内基础设施公募REITs的诞生也具有特定的时代背景，一方面随着基建投资增速不断下降，目前国内基建领域已由“规模扩张”的高速发展，迈向“结构优化”的存量时代；另一方面，地方政府化解隐形债务压力较大，基建投资资金来源受限；此外，由于基建领域一般投资周期长、资金需求体量大、退出渠道少，民间资本参与意愿往往不高。因此，这些存量基础设施资产通过发行REITs的方式，可将募集资金投资于新项目、偿还债务，达到提高资产及资金运营效率、缩短投资周期、优化债务结构等目的。

根据底层资产类型不同，国内公募REITs可分为产权REITs（仓储物流、产业园区等）及特许经营权REITs（高速公路、市政项目如发电、供水等）。

二者的最大区别在于，特许经营权REITs的底层资产为企业与政府签署的特许经营协议，到期后该协议将移交给政府，故底层资产价值将随时间递减至零；产权REITs的底层资产为不动产，存在增值的可能，理论上产品到期时底层资产存在一定的转让价值。因此从底层资产特征来看，特许经营权REITs未来每年现金流相对稳定可测，产品偏债性；而产权REITs因为不动产增值的特征，波动性相对更大，产品也相对偏股性。

公募REITs每年有强制分红要求，且为封闭式运作管理（封闭期间可在二级市场买卖交易），因此类似于普通公募基金，其投资收益主要为股息、利息及证券价格涨跌带来的价差收益，整体来看投资公募REITs的收益来源主要分为资产端与产品端两部份：

资产端的投资收益分为现金分红及资产增值两部分：

① 现金分红

底层资产的差异导致特许经营权REITs与产权REITs的现金分派原理有所区别。对于前者而言，因为底层资产的价值会逐年递减至零，对应REITs产品每年的现金分红包含了一定“本金摊还”的部分；理论上，产权REITs在产品到期后可将不动产转让变现，因此“本金部分”更多地则体现在REITs产品最后一期的现金流中，而其余各年现金流仅为每年产品的分红收益。

故特许经营权REITs的每年现金分派率一般会大于产权REITs。从目前已上市的13支REITs产品来看，特许经营权REITs及产权REITs上市发行时的预测现金分派率（年化）一般分别位于6%-12%和4%-5%等区间。但需要注意的是，若投资者在二级市场价格高位买入REITs产品，二级市场交易价格上涨会导致买入成本上升，使得对应各投资者的预测现金流分派率有一定程度降低。

② 资产增值

对于特许经营权REITs而言，本金部分会以每年分红的形式体现，故其项目估值会逐年递减；产权REITs的底层资产为不动产，存在一定增值空间，故项目估值水平可能会有所提升。根据首批REITs项目披露的年报数据来看，特许经营权REITs项目估值较初始发行时平均下降3%左右，而产权REITs项目估值则小幅上升。

如前所述，不同项目类型、期限的现金分派率及估值增长率不能直接作比较，同时如果投资人是在二级市场买入REITs，其每年实际的现金分派率还会受到买入时的价位高低所影响。故若要对比不同类型的投资收益，可以关注综合收益情况（考虑买入时的成本、每年现金分红及资产估值变动情况），即以持有到期的视角来测算REITs项目的内含报酬率水平（IRR）。

公募REITs属于权益类产品，其二级市场的价格涨跌在基于底层资产估值变动的基础上，还会受到市场情绪、其他资产价格、流动性、投资者结构、底层资产所处行业及实际资产运营情况等影响。

① 市场情绪&其他资产价格

截至2022年7月1日，目前市场共有13只公募REITs上市（总募集金额约458.12亿元），在权益市场波动加大、利率下行、高息资产稀缺的背景下，国内公募REITs市场整体呈现供不应求的局面，不仅在首发阶段均实现超额认购，也曾与国内股债市场走出独立行情，如2021年8月-2022年2月中旬，在国内相对宽松的流动性环境和股、债赚钱效应下降的情况下，首批REITs强劲上涨。而涨至今年2月中旬高位时，多家发行人发布公告提示超涨风险，市场情绪有所缓和，REITs市场进入回调下跌、震荡阶段。

（数据来源：WIND数据库，时间区间20210621-20220701）

不同指数区间累计涨跌幅情况

不同项目流通盘、个人投资者占比与涨跌幅情况

不同行业类型涨跌幅情况

首批REITs中证估值收益率情况

风险提示：基金有风险，投资须谨慎。基金过往业绩不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。投资者应认真阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资做出独立决策，选择合适的基金产品。上述观点、看法和思路根据当前市场情况判断做出，今后可能发生改变。